O direito imobiliário é o ramo do direito privado que estabelece as normas envolvendo a propriedade de um imóvel, a posse, a locação, o usucapião, o condomínio, entre outros institutos.
Para compreender melhor sobre o direito imobiliário, neste post, falaremos sobre os seus conceitos mais importantes e suas principais características. Acompanhe!
Bens imóveis
Podemos dizer que bem imóvel é tudo aquilo que não pode ser transportado de um lugar para outro sem alteração da substância. Os bens imóveis são classificados pela doutrina em:
- imóveis por natureza: incluem o solo e sua superfície, subsolo e espaço aéreo;
- imóveis por acessão natural: originários de fenômenos naturais, como frutos e cursos d’água;
- imóveis por acessão artificial: originários da ação do homem, como construções e edifícios;
- imóveis por determinação legal: direito real sobre imóveis (servidões, uso, usufruto, penhor, hipoteca etc) e suas ações respectivas.
Matrícula
A matrícula é uma ficha de numeração única e individual que contém todas as informações específicas de um imóvel, como endereço, área, proprietários e limites. É como uma carteira de identidade do imóvel e fica guardada no Cartório de Registro de Imóveis do município do bem.
Na ficha, também constam as alterações sofridas, como compra e venda, penhora, hipoteca, doação e os dados dos proprietários atuais e anteriores. Nenhuma informação é apagada do registro, apenas atualizada conforme a condição do bem.
Escritura
A escritura é um documento público com o intuito de transferir definitivamente a propriedade de um bem para outro proprietário, bem como de modificar, constituir ou renunciar direitos reais.
Por meio da escritura, é registrada a vontade das partes na realização do negócio. Em seguida, o tabelião do Cartório de Notas atesta a validade, a eficácia e a autenticidade do documento, formalizando o negócio jurídico.
Promessa de compra e venda
É um contrato preliminar de caráter particular no qual há uma promessa do proprietário de vender seu imóvel a terceiro.
Assim, a compra ou venda não é mais mera opção das partes — trata-se de um compromisso assumido e que deve ser honrado no prazo estipulado.
O contrato pode estabelecer o direito de arrependimento, assim, a parte que não cumpre o avençado sofrerá penalidades, como multa e indenização. Caso não seja previsto o arrependimento, e o proprietário não obedecer ao convencionado, poderá ser ajuizada uma ação pelo promitente comprador a fim de concluir a venda.
Contrato particular de compra e venda
É um contrato de natureza privada em que uma parte se obriga a transferir a propriedade de seu bem imóvel a outra parte em troca de uma contraprestação.
Esse contrato efetiva a transferência do bem caso seja registrado no Cartório de Registro de Imóveis e desde que o valor for igual ou inferior a 30 salários mínimos, ou negociado pelo Sistema Financeiro de Habitação/Imobiliário.
Opção de compra e venda
É um contrato atípico preliminar em que o promitente comprador e o vendedor delimitam um período para que o negócio seja confirmado.
Durante esse prazo, a preferência é unicamente do comprador definido previamente. Assim, o proprietário não pode vender o imóvel a terceiro não envolvido no pacto, sob pena de multa. Esse contrato não admite registro e averbação dos atos na matrícula do bem.
Due diligence
Trata-se de um processo de auditoria que analisa minunciosamente a segurança jurídica na aquisição do imóvel, como a existência de passivos em processo judicial ou a obediência às regras ambientais e urbanísticas.
Assim, avalia os aspectos dos vendedores e do imóvel para evitar surpresas e reduzir os riscos que possam aparecer depois da realização do negócio. Podemos citar o exemplo de fraude contra credores ou fraude à execução na compra e venda.
A importância de uma assessoria jurídica
A maioria dos negócios envolvendo o direito imobiliário envolve grandes quantias de dinheiro e burocracia. Por isso, a presença de uma assessoria jurídica especializada é essencial para orientar o cliente de forma adequada, elaborando e analisando contratos, assim como detectando cláusulas abusivas ou valores indevidos. Tudo isso com o objetivo de garantir a segurança jurídica e evitar problemas futuros para a parte.
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