O sonho da casa própria é uma constante entre os brasileiros. Até porque, ao conquistar um lar, o indivíduo consegue ter muito mais segurança e tranquilidade financeira, seja para si ou para os seus familiares. Consequentemente, boa parte das pessoas realiza uma série de práticas para conseguir tirar o desejo do papel.
No artigo, destacamos as economias frequentes, o uso do FGTS como entrada, além da possibilidade de optar pelo financiamento. Entretanto, em alguns casos, obter o aval de uma instituição financeira se torna algo difícil, fazendo com que a solução seja adquirir um imóvel já financiado por outra pessoa — e, consequentemente, formalizando a negociação via contrato particular.
Mas, será que essa opção é indicada? Quais são os riscos em escolher um imóvel já financiado? Para te auxiliar nessa jornada, preparamos um conteúdo especial, respondendo todas as perguntas que envolvem o assunto. Basta acompanhar a leitura e se informar por completo.
É possível comprar um imóvel já financiado?
O mercado imobiliário é um dos mais dinâmicos que existem. Diante de tamanha demanda, vez ou outra, surgem alternativas para aqueles que desejam adquirir uma casa própria. E o investimento em um imóvel já financiado é uma delas. A cada dia, mais pessoas decidem colocar à venda as suas aquisições — antes mesmo de quitar as parcelas desse financiamento.
Aliás, vale lembrar que, apesar de parecer uma prática irregular, não existe nenhuma lei brasileira que impeça esse tipo de atitude. Para o comprador, por exemplo, tal possibilidade pode parecer um grande atrativo, já que há a maior flexibilidade na negociação, sem depender da autorização de terceiros ao longo do processo, como ocorre com as instituições bancárias.
No entanto, o que acontece é que, na maioria das situações, as partes envolvidas tendem a formalizar o contrato de maneira informal — o famoso "contrato de gaveta". E, na prática, tal modalidade pode apresentar uma série de riscos, seja para o vendedor ou para o comprador.
Quais são os riscos na hora de comprar o imóvel já financiado?
Por se tratar de um tipo de negociação informal, os envolvidos podem sofrer alguns riscos, gerando uma dor de cabeça significativa no futuro. A seguir, te mostramos quais são esses pontos de atenção.
O comprador não é o proprietário do imóvel
A princípio, alguns indivíduos podem não imaginar, mas, ao assumir um imóvel já financiado, por meio de um contrato particular, o comprador não se tornará proprietário daquele bem — apenas o seu possuidor.
Isso quer dizer que o comprador somente terá a posse da propriedade, mas o seu nome não constará nos documentos do financiamento/alienação fiduciária. Ou seja, quem compra não terá a propriedade registrada no seu nome automaticamente, mesmo que pague todo o valor combinado.
Diante disso, somente depois que as parcelas do financiamento forem quitadas o vendedor poderá solicitar a "Carta de Quitação" ao banco e, a partir daí o imóvel estará totalmente quitado, mas ainda em nome do vendedor, para que somente então, caso ele ainda esteja vivo, possa finalmente outorgar a escritura ao comprador.
Contudo, como o financiamento consiste em um processo longo e demorado, não são raras as situações em que o comprador perde o contato com o vendedor ou o mesmo venha a falecer e, dessa forma, não consegue obter a transferência do espaço para o seu nome.
Possibilidade da venda para outra pessoa
Ainda que o comprador assuma o compromisso do pagamento das parcelas do financiamento, o vendedor, agindo com má-fé, pode vender a propriedade para outras pessoas — seguindo com o mesmo modelo do "contrato de gaveta".
Explicamos: o contrato firmado ("contrato de gaveta") não é um documento público e, na prática, não assegura que o acordo seja exclusivo.
Ainda aqui, é válido destacar que, por lei, o vendedor será o único proprietário local do empreendimento, até o fim do financiamento e a transferência da propriedade para o nome do comprador.
A propriedade pode ser penhorada
Outro problema ao adquirir um imóvel já financiado é que a propriedade pode acabar sendo penhorada. Essa situação ocorre quando o vendedor contrai novas dívidas e, caso as mesmas não sejam quitadas, ele poderá responder com o seu patrimônio — precisando entregar o imóvel como uma maneira de saldar os seus débitos.
Nesse cenário, o comprador pode defender o seu direito de posse. Entretanto, é necessário ter em mente que o processo judicial é custoso, demorado e desgastante, podendo ser prolongado por muito tempo.
O vendedor desaparece ou morre
Não é nenhuma novidade que os contratos de financiamento imobiliário são longos. Na maioria das vezes, esses acordos levam anos, até que o pagamento da última parcela seja finalizado. Consequentemente, não é difícil que o comprador perca o contato com o vendedor ou, simplesmente, que este acabe falecendo ao longo do acordo.
E o problema disso? Sem contar com a presença do vendedor, não é possível formalizar a escritura pública de compra e venda — documento essencial para haver a transferência de propriedade para o nome do comprador em questão.
Já caso o indivíduo faleça, o imóvel financiado será entregue como herança para os seus herdeiros. Assim, se no ato da negociação, os envolvidos não tiverem realizado nenhum tipo de procuração pública, o comprador precisará solicitar ao poder judiciário para a sua situação ser, regularizada, o que pode demorar e terá um custo com advogado e custas processuais.
Como realizar a compra de forma segura?
Como foi possível notar até aqui, a aquisição de um imóvel já financiado apresenta vários riscos. Consequentemente, é de extrema importância que o comprador redobre os seus cuidados, garantindo que toda e qualquer transação aconteça de um modo seguro.
De todas, a principal recomendação é contar com o acompanhamento de um profissional especializado no assunto que, por sua vez, ficará encarregado de checar a viabilidade do acordo, conferindo as certidões existentes, avaliando a situação fiscal do imóvel, entre outros detalhes que podem interferir diretamente no sucesso do contrato.
E, se mesmo após uma análise minuciosa, o provável comprador ainda tiver interesse na aquisição do bem, a transação poderá ocorrer por meio de dois caminhos distintos, como mostramos abaixo.
Pagamento à vista do financiamento
Uma das soluções para a compra de um imóvel já financiado é que o comprador realize, à vista, o pagamento das parcelas em aberto. Para isso, o vendedor terá que entrar em contato com a instituição bancária e, em seguida, solicitar a emissão do boleto para que a outra parte realize a quitação do débito.
Após o pagamento finalizado, a organização terá que emitir um "Termo de Quitação", que precisará ser averbado no Registro Geral de Imóvel da região em questão. O próximo passo será formalizar a lavratura da nova escritura pública de compra e venda, assegurando, assim, que a transferência da propriedade seja feita para o comprador.
Manutenção do financiamento ou a sua portabilidade
Em alguns casos, existe a possibilidade do comprador desejar manter o financiamento, arcando com as suas parcelas mensais. Nessas circunstâncias, será preciso que a instituição financeira seja avisada, para existir a troca do fiduciante.
Na prática o comprador realiza um novo financiamento com qualquer instituição financeira e a mesma faz os ajustes necessários com o banco que financiou para o vendedor, passando o comprador a figurar na matrícula do imóvel como o atual adquirente.
Para isso, o comprador terá que analisar se as condições disponibilizadas pelo banco são vantajosas e, consequentemente, se cabem em seu bolso.
Senão, há a possibilidade de formalizar a portabilidade do financiamento para outra organização bancária preparada para lhe disponibilizar juros menores ou qualquer outro tipo de benefício.
Dicas importantes
Seja qual for a opção de negociação escolhida, é preciso que as partes envolvidas tomem mais alguns cuidados:
- nos dois casos, será necessário formalizar o novo contrato de alienação fiduciária, lembrando de incluir o comprador como o novo encarregado pelo financiamento; enquanto o vendedor terá que ser deixado de fora do contrato;
- é interessante que ambos os lados finalizem o acordo por meio de um contrato de compra e venda, assegurando os direitos e os deveres de cada um.
A DD Advogados
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Com esse cuidado, é possível que o cliente entenda os seus riscos e, dessa maneira, possa finalizar acordos lucrativos, mas altamente seguros.
