Em março de 2022, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu em relação ao Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Conforme decisão da corte, agora fica a cargo do contribuinte apresentar o valor em cima do qual o imposto será calculado.
Dessa maneira, em algumas situações, haverá a possibilidade de diminuir a carga tributária e restituir valores pagos a mais anteriormente. Neste artigo, confira mais detalhes sobre a mudança no cálculo do ITBI. Boa leitura!
O que é ITBI?
ITBI é o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis. Ele incide sempre que uma pessoa física ou jurídica adquire um imóvel.
O ITBI é de natureza municipal, ou seja, a Prefeitura da cidade onde está localizado o imóvel que recebe o valor. A destinação desse imposto envolve:
- coleta de lixo;
- energia elétrica;
- saneamento básico;
- outros serviços de utilidade pública.
Quais eram as dúvidas dos Tribunais?
Em São Paulo, o cálculo do ITBI tinha como base o valor venal de referência do imóvel. Ele é um indicador criado pela Prefeitura, e nem sempre considerava o mercado atual de vendas imobiliárias.
Os critérios para definir o valor venal do imóvel variam conforme a cidade, pois é importante avaliar alguns fatores, como:
- região onde está localizado;
- finalidade (comércio, residência).
Algumas Prefeituras exigem o ITBI sobre o dobro do valor venal, outras criaram critérios distintos e todos são questionados judicialmente com decisão favorável aos contribuintes.
Ocorre que nem sempre o critério adotado pela Prefeitura equivalia ao valor de venda do imóvel. Dessa forma, muitos processos judiciais eram abertos para discutir o assunto. Um exemplo é a venda de uma casa por R$ 150 mil, mas com obrigatoriedade de pagar o ITBI por R$ 200 mil, definido pela Prefeitura.
Em algumas cidades, como São Paulo, a Prefeitura fazia uma comparação entre o valor venal e o da venda e aplicava o cálculo sobre o número maior. Nesse caso, se um imóvel avaliado em R$ 200 mil pelo município fosse vendido por R$ 150 mil, a base de cálculo seria R$ 200 mil.
Qual foi a mudança no cálculo do ITBI?
O Recurso Especial nº 1.937.821 foi analisado pela 1ª. Seção no rito dos recursos repetitivos. No final, a mudança no cálculo do ITBI ficou assente, pelos ministros, em três teses:
- a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel em situação normal de mercado, e não se vincula à base para cálculo do IPTU, que não pode ser usado como piso para tributação;
- o valor de venda declarado pelo contribuinte deve ser considerado como presumido valor de mercado (apenas instauração de processo administrativo próprio pode dizer o contrário);
- o município fica impedido de definir, de forma arbitrária, a base de cálculo do imposto, fundamentando-se em valor definido unilateralmente.
Essas teses deverão ser consideradas pelo Poder Judiciário para solucionar situações idênticas àquelas que foram analisadas pela Corte.
O uso da base de cálculo do IPTU como critério para definir a avaliação do ITBI foi considerado ineficaz porque não representa o valor de mercado efetivo do imóvel, já que considera somente elementos, como localização e metragem.
Então, o valor do ITBI deve ser determinado a partir do preço pelo qual o contribuinte vendeu o imóvel, declarado por ele. Diante de discordância da Prefeitura, o município pode contestar somente por via administrativa.
Com a mudança no cálculo do ITBI, a lógica de determinação desse imposto passou por uma inversão, à medida que confere ao contribuinte o direito de apresentar o valor da venda. Considera-se que o contribuinte age de boa-fé e que o valor declarado equivale ao de mercado.
A mudança no cálculo do ITBI surgiu como proposta mais justa para o contribuinte, podendo ocorrer redução do imposto a pagar.
Para garantir um negócio transparente, é bom contar com a ajuda de um profissional especializado, que entende da área e está atualizado com as mudanças na legislação.
Conseguiu entender a mudança? Lembre-se de sempre consultar um profissional especializado em Direito Imobiliário em questões como essa. Aproveite para nos seguir nas redes sociais: estamos presentes no Facebook e no LinkedIn!
