Ao adquirir um imóvel, inclusive por intermédio de leilão, é preciso pagar Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), incidido em toda compra ou arrematação de imóvel.
Até o começo de março de 2022, as prefeituras cobravam o referido imposto indevidamente nas cessões de direito, assim como na integralização/conferências de bens, indo contra o entendimento dos Tribunais. Assim, a base de cálculo do ITBI era o valor pago pelo imóvel ou venal, sempre a contribuição maior.
Os municípios de São Paulo e Santana de Parnaíba têm alíquota de 3%. Já em São Bernardo do Campo, por exemplo, a taxa é de 2,5%. Assim, cada cidade determina seu percentual.
Continue a leitura para entender mais sobre o ITBI, suas mudanças, cobranças indevidas e revisão de pagamento.
Mudanças na cobrança do ITBI
O ITBI variava de município para município, sobre o valor venal do IPTU, porém, em uma recente decisão (março/22) do Supremo Tribunal de Justiça (STJ), o imposto passou, em tese, a ser calculado conforme a apresentação do valor da operação pelo contribuinte, considerando o pressuposto da boa-fé.
Assim, foram definidas três teses:
- a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;
- o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do Código Tributário Nacional);
- o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.
Em contrapartida, a Prefeitura recorreu da decisão da mudança de valores e, até abril/22, o caso ainda não tinha sido definido.
Entretanto, as Prefeituras não têm obrigação de reduzirem, por conta própria, o valor do ITBI, aderindo aos moldes da decisão do STJ. Porém, a história muda se houver processo judicial.
Em diversos processos que o DD ADVOGADOS atuou, após a decisão acima, os juízes passaram a mencioná-la expressamente, beneficiando os clientes. Contudo, na prática, ao que tudo indica, os contribuintes ainda precisarão se valer de um processo judicial para reduzir o ITBI.
Como isentar o ITBI nas cessões de direito
De forma simples, cessão de direitos é um contrato em que uma parte concede os direitos que ela tem sobre um imóvel para outra pessoa.
Esse procedimento é comum quando o cedente (quem concede seus direitos) ainda não tem a propriedade plena, como nos casos de:
- herança;
- contratos particulares;
- financiamento (alienação fiduciária).
A cessão não transfere imediatamente a propriedade, portanto, não é preciso pagar o ITBI, pois o entendimento é de que o imposto incide quando há o registro ou transferência da propriedade.
Se, ainda com as mudanças na lei, a prefeitura permanecer cobrando o imposto, procure por um advogado especializado na área e trabalhe a isenção do ITBI.
Como isentar o ITBI na integralização/conferência de bens
A integralização ou conferência de bens é quando um sócio decide colocar imóveis na empresa.
Essa situação é comum na chamada holding patrimonial, ou holding familiar, que são empresas constituídas com o intuito de administrar bens próprios, gerando benefícios tributários com redução de impostos sobre aluguéis, assim como para reduzir os custos com inventário.
O Supremo Tribunal Federal decidiu, no Recurso Extraordinário n.º 796376, que mesmo nos casos em que a empresa tiver atividade imobiliária, não deve incidir o ITBI. Salvo casos em que o capital social da empresa for menor que o valor dos imóveis — deve haver o pagamento do imposto apenas sobre a diferença entre o valor do imóvel e o capital social.
Portanto, se você tem uma empresa, independentemente do ramo de atuação, e o sócio integralizar bens imóveis nela, desde que o valor dos bens sejam iguais ou inferiores ao capital social, deve haver isenção total de ITBI, podendo ser cobrado apenas eventual diferença se os bens superarem o capital social.
Assim, caso pretenda adquirir uma propriedade, ou comprou e foi cobrado pela prefeitura, saiba que tem direito de pagar menos imposto (ITBI) ou até mesmo não pagar (nos casos de cessão de direito ou integralização/conferência de bens) — aumentando, assim, o retorno do seu investimento!
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