Não param os questionamentos e incertezas sobre as relações comerciais com a pandemia advinda por conta do novo coronavírus.
Essa pandemia literalmente parou o mundo. No Brasil, Estados inteiros solicitaram que os moradores ficassem em casa e obrigaram, mediante decretos, empresas a fechar provisoriamente.
Tal fato atingiu diretamente o faturamento das empresas, as quais, salvo algumas exceções, zeraram o seu faturamento do dia para a noite, culminando na demissão em massa de seus colaboradores.
Por outro lado, os profissionais autônomos ficaram impedidos de exercer suas profissões.
Enfim, de repente o mundo entrou em crise e a situação econômica das pessoas mudou drasticamente e de forma totalmente imprevisível.
Dessa forma, se você acabou de assinar compromisso de compra e venda de imóvel, será que é possível rescindir referido contrato com base na teoria da imprevisão?
Como mencionei em outro artigo sobre o tema, em tese, a depender de cada caso e com fundamentação na teoria da imprevisão, é possível reduzir, suspender ou até mesmo rescindir o contrato de locação em razão do COVID-19.
Mas será que essa teoria pode e/ou será aplicada pelos Tribunais nos contratos de compra e venda?
São requisitos para aplicação da teoria mencionada: (i) ocorrer um fato imprevisível após o contrato firmado; (ii) haver alteração da base econômica do contrato; e (iii) haver onerosidade excessiva, ou seja, dificuldade excessiva, desproporcional para cumprimento da obrigação.
Embora aceita pelos Tribunais, raramente, mas muito raramente ela é aplicada no caso concreto, isso porque os fatos levados à justiça são fundamentados muitas das vezes na impossibilidade de pagamento diante de um desemprego, encerramento das atividades empresariais, etc.
Ocorre que essas questões são previsíveis. Ao adquirir um imóvel o comprador está ciente de que poderá perder seu emprego ou que o empresário poderá sofrer uma queda em seu faturamento, motivo pelo qual os Tribunais acabam por não aplicar a teoria em questão.
O primeiro ponto que deve ser analisado nos compromissos de compra e venda é se existe cláusula contratual prevendo o caso fortuito ou força maior.
Ou seja, caso exista uma previsão no contrato que o comprador poderá rescindir o mesmo ou suspender pagamento em casos de força maior, não há dúvidas, ela deve ser respeitada.
Ocorre que nem todos contratam uma assessoria especializada para prever uma situação como essa, tampouco é padrão inserir essa condição nos contratos de compra e venda entre particulares.
Portanto, sem esse requisito fica muito difícil de "encaixar" a teoria da imprevisão em contratos de compra e venda, vinculando o contratante a cumprir com a obrigação pactuada.
Além do mais, a pandemia advinda do COVID-19 não tem, a meu ver, relação direta com o cumprimento da obrigação de pagar pelo imóvel adquirido, diferentemente dos casos de locação, em que o Governo obrigou o fechamento das atividades, atingindo diretamente a relação do locatário com o imóvel alugado.
Mesmo nas locações residenciais, como já comentei em outra oportunidade, o valor da locação pode sofrer alteração diante do cenário atual a possibilitar a sua revisão.
Já no contrato de compra e venda, pouco importa o valor atual de mercado do imóvel, o mesmo pode ter valorizado ou desvalorizado, o que se leva em consideração foi o compromisso estabelecido entre as partes.
Ainda com relação aos requisitos para aplicação da imprevisibilidade, não me parece que o contrato tenha se tornado onerosamente excessivo ao comprador já que não estamos diante de uma relação de trato sucessivo como a locação, que a cada mês há uma realidade, mas sim diante do fato de ter que ser cumprido uma promessa de compra feita anteriormente.
A base econômica do contrato ainda é a mesma.
Diante desse cenário, mesmo levando em consideração o estado crítico que as pessoas estão passando e tendo em vista o explicado, os contratos de compra e venda de imóveis, principalmente os realizados entre particulares deverão ser cumpridos, sob pena do comprador responder nos termos previstos no contrato.
Contudo, fato é que somente após a enxurrada de processos que possivelmente teremos após a crise é que então teremos um panorama mais concreto sobre o tema, o que pode ser evitado e as consequências minimizadas com uma boa negociação e nesse ponto, nada melhor do que uma boa assessoria jurídica especializada.
Espero ter ajudado também com mais esse tema e fique atento, postaremos novas notícias para manter todos informados sobre medidas possíveis diante do cenário atual que o país enfrenta.
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